貴陽(yáng)白云區(qū)恒興廣場(chǎng)銷售媒介策劃方案

 

第一部分　貴陽(yáng)本土及白云房地產(chǎn)現(xiàn)狀

２００３年的貴陽(yáng)樓市，競(jìng)爭(zhēng)激烈，諸侯割據(jù)，硝煙彌漫。
    在中心區(qū)板塊平穩(wěn)運(yùn)行的同時(shí)，各板塊紛紛借助自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展機(jī)遇在住宅的品質(zhì)和營(yíng)銷推廣上大做文章。放眼各板塊，在爭(zhēng)奪購(gòu)房者這場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)口浪尖上，無(wú)時(shí)無(wú)刻不在醞釀演繹著一幕幕看不見(jiàn)硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)。借助“區(qū)位、環(huán)境”這兩張王牌，28家房開(kāi)商聚集在烏當(dāng)這塊起步較晚的土地上，紛紛圈地?fù)尡P，以生態(tài)健康為主題引誘消費(fèi)者，使市場(chǎng)漸入佳境，銷售全線飄紅。大三橋、白云等板塊則充分實(shí)施區(qū)域建設(shè)戰(zhàn)略，充分利用金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)給板塊帶來(lái)的發(fā)展契機(jī)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)弓張弦滿、蓄勢(shì)待發(fā)，開(kāi)發(fā)建設(shè)持續(xù)升溫。大營(yíng)坡、油榨街、沙沖路等城區(qū)板塊則在理念開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、社區(qū)配套、環(huán)境景觀、戶型設(shè)計(jì)等方面處心積慮，謀求人無(wú)我有、人有我新、人新我變的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、從而使板塊整體品質(zhì)不斷提升，價(jià)格明顯上漲。小河板塊則以其優(yōu)良的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，及適合市場(chǎng)需求的中小戶型吸引買家。花溪板塊依托其旅游優(yōu)勢(shì)，充分張揚(yáng)自然生態(tài)環(huán)境的魅力，使其價(jià)格堅(jiān)挺且持續(xù)上升。
    
★花溪板塊：中心區(qū)房?jī)r(jià)一路飆升
    ２００３年花溪樓市呈現(xiàn)出兩大特點(diǎn)，一是預(yù)售面積略有增長(zhǎng)，二是房屋價(jià)格大幅揚(yáng)升。據(jù)花溪區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所提供的數(shù)據(jù)顯示，２００３年１——１１月份花溪區(qū)共成交商品房７６５套，比去年同期下降１０．５％。預(yù)售備案登記總面積達(dá)５３８１１．５１平方米，預(yù)售總金額為１２０５３．６５萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)７．１％、６３％。２００３年花溪區(qū)共有祥盛花園、博士花園、松濤苑、夢(mèng)溪筆談等１１個(gè)項(xiàng)目取得了商品房預(yù)售許可證，預(yù)售總面積達(dá)１２２６７０平方米，比去年同期增長(zhǎng)６６％。房屋預(yù)售均價(jià)大幅度揚(yáng)升，同比上升了５２％。尤其是中心區(qū)樓盤價(jià)格最高竟達(dá)到２８００元／平方米。
    ２００２年花溪大部分樓盤起價(jià)在１４５０——２３５０元／平方米之間，２００３年則漲至１８３６——２５４０元／平方米。麒龍溪園的起價(jià)從２１３０元／平方米漲至２５４０元／平方米，博士花園起價(jià)也從１６８０元／平方米漲至１８３６元／平方米，除了這些往年就已經(jīng)開(kāi)始銷售的樓盤價(jià)格全線升高之外，一些新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也將樓盤價(jià)格定在了１８００元／平方米以上，像松濤園的起價(jià)定為１８３６元／平方米，目前夢(mèng)溪筆談其多層樓盤的起價(jià)也初步定在２０００元／平方米左右。眾多專業(yè)人士分析認(rèn)為，由于今后在花溪中心區(qū)范圍內(nèi)不準(zhǔn)再建新房，從而使得中心區(qū)樓盤價(jià)格一路飆升。
★小河板塊：依然保持上升態(tài)勢(shì)
    據(jù)小河區(qū)房管所提供的數(shù)據(jù)顯示，２００３年小河區(qū)共銷售２８００套房屋，銷售面積為３９．７萬(wàn)平方米，交易金額達(dá)５４３８８．４４萬(wàn)元，與去年同期相比呈上升趨勢(shì)。而其中住宅２６８８宗，面積３９．２萬(wàn)平方米，商業(yè)用房１１２宗，面積為５０２０平方米。住宅交易金額共５２７７１．２４萬(wàn)元，商業(yè)用房交易金額為１６１７．２萬(wàn)元。今年小河住宅均價(jià)達(dá)到１５６１元／平方米，商業(yè)用房均價(jià)則為５３７９元／平方米，同比增長(zhǎng)８％、７％�？偟膩�(lái)說(shuō)，２００３年的小河板塊不論是成交量還是銷售價(jià)格均比去年明顯上升，市場(chǎng)總體呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
    性價(jià)比優(yōu)良的樓盤受青睞
　　目前小河區(qū)共有２４家房開(kāi)企業(yè)，６８?jìng)�(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。不少樓盤頗受關(guān)注，如興隆城市花園二期彩云谷、中興世家、香江花園三期、華陽(yáng)花園、重慶卓越經(jīng)商地帶等一直都保持較好的銷售勢(shì)頭。究其銷售順暢的原因，一是開(kāi)發(fā)商重視品牌形象推廣；二是產(chǎn)品的品質(zhì)優(yōu)良；三是價(jià)位適中，使得小河樓市總體呈現(xiàn)出一種良好態(tài)勢(shì)。
    中小戶型仍唱主角
    ２００３年的小河樓市小戶型仍唱主角。今年推出的幾個(gè)新樓盤，依然將消費(fèi)群體定位為普通工薪階層，因而在戶型設(shè)計(jì)上仍以中小戶型為主。從香江花園三期、中興世家、重慶卓越經(jīng)商地帶、陽(yáng)光嘉園等樓盤的銷售情況來(lái)看，面積在６０——１２０平方米的三室一廳的住房依然是市民購(gòu)房首選。由于小戶型住房總價(jià)較低，購(gòu)買一套面積為８０平方米的住房，總價(jià)也就十多萬(wàn)元，再加上這種戶型設(shè)計(jì)比較合理好用，因而大受消費(fèi)者歡迎。
    越來(lái)越多的市民選擇在小河購(gòu)房
    從小河房管所提供的數(shù)據(jù)可以看出，今年小河樓市的整體發(fā)展趨勢(shì)良好。價(jià)格穩(wěn)中有升，銷售也較為火爆。小河區(qū)房管所所長(zhǎng)俞兵認(rèn)為主要有以下幾方面的因素：首先，交通便利。有多路公交車直達(dá)市中心區(qū)。其次，近兩年來(lái)政府加大了對(duì)小河基礎(chǔ)設(shè)施的投入以及環(huán)境的改善，對(duì)提升小河樓盤品質(zhì)起到了巨大的作用。再次，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)目標(biāo)的準(zhǔn)確定位在一定程度上也推動(dòng)了小河樓市的發(fā)展。另外，為了能吸引更多消費(fèi)者的關(guān)注，小河不少樓盤注重環(huán)境設(shè)施。優(yōu)美的綠化環(huán)境、完善的配套設(shè)施、較低的房?jī)r(jià)以及便利的交通等多方因素使得越來(lái)越多的市民愿意在小河購(gòu)房。
★大營(yíng)坡板塊：品質(zhì)不斷提升 競(jìng)爭(zhēng)力逐漸增強(qiáng)
    近年來(lái)，大營(yíng)坡板塊發(fā)展迅速，成為城郊板塊的典型代表。２００３年，該板塊上的中天花園玉蘭園、欣歆園、曦陽(yáng)山莊、世紀(jì)園、麗景陽(yáng)天、小石城、銀通山莊二期、大正君竹苑等１０多個(gè)樓盤爭(zhēng)相斗艷，成為筑城樓市的熱力板塊。
    銷售看好
    ２００３年大營(yíng)坡板塊絕大多數(shù)樓盤的銷售情況都比較理想，欣歆園的１０００多套初裝修房屋，在今年上半年就基本結(jié)束銷售；中天花園１６萬(wàn)平方米的玉蘭園，在今年４月份開(kāi)盤，共有多層住宅１２０套，目前銷售６９％，小高層銷售的有３５８套，目前銷售率達(dá)７２％；曦陽(yáng)山莊推出的多層電梯房開(kāi)盤銷售火爆，很快銷售過(guò)半，開(kāi)發(fā)商曾一度封盤；世紀(jì)園的１０００多套經(jīng)濟(jì)適用房目前僅剩７０來(lái)套……細(xì)數(shù)一下，該板塊上絕大多數(shù)樓盤都比較引人關(guān)注。
    價(jià)格穩(wěn)中略升
    同市區(qū)其他板塊相比，大營(yíng)坡板塊的房?jī)r(jià)處于中等位置，比兩城區(qū)略低，與沙沖路板塊相比又要高一些。由于大營(yíng)坡板塊樓盤的規(guī)模較大，加上周邊的交通、生活設(shè)施、配套設(shè)施已經(jīng)比較成熟，房?jī)r(jià)在前兩年逐漸上揚(yáng)后，今年相對(duì)穩(wěn)定，只有少部分略有上揚(yáng)。曦陽(yáng)山莊的多層電梯房每平方米的開(kāi)盤價(jià)在１５８０元，封盤后，目前起價(jià)上漲了１００元。中天花園玉蘭園多層房每平方米起價(jià)２１８８元，小高層起價(jià)每平方米２５５０元。經(jīng)濟(jì)適用房中世紀(jì)園每平方米起價(jià)為１３５０元，而２００３年推出的麗景陽(yáng)天每平方米達(dá)到１５１０元；小石城的均價(jià)在１８５０元左右，銀通山莊二期起價(jià)每平方米１８５０元。
　　繼續(xù)領(lǐng)軍城郊板塊
    由于該板塊樓盤規(guī)模普遍較大，開(kāi)發(fā)商有足夠的空間在環(huán)境上進(jìn)行充分發(fā)揮，加上大多數(shù)樓盤定位為多層，從而使該板塊樓盤的綜合性價(jià)比較高，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。如果說(shuō)大營(yíng)坡板塊前幾年的開(kāi)發(fā)為這里聚集了人氣，奠定了進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)，那么，各具特色、各有千秋的大盤、新盤使得整個(gè)板塊的樓盤品質(zhì)得以繼續(xù)提升，為該板塊的持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件和機(jī)會(huì)。該板塊的中天花園新近榮獲中國(guó)房地產(chǎn)界最高級(jí)別的獎(jiǎng)項(xiàng)“中國(guó)名盤”稱號(hào)，給這個(gè)板塊增色不少；曦陽(yáng)山莊以多層樓房引入高層樓盤的元素——電梯，贏得購(gòu)房者的青睞；貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房中影響力較大的世紀(jì)園小區(qū)，配套設(shè)施齊備，不亞于商品房。小石城、銀通山莊等均各具特色。開(kāi)發(fā)商們?cè)诰�心打造自己樓盤的同時(shí)，也成功地完成了對(duì)板塊的塑造。由于大營(yíng)坡板塊樓盤的整體品質(zhì)較高，深受老百姓青睞，使之當(dāng)之無(wú)愧地繼續(xù)領(lǐng)軍城郊板塊。
★烏當(dāng)板塊：市場(chǎng)漸入佳境銷售全線飄紅
    今年，烏當(dāng)樓市可以說(shuō)是全線飄紅，有關(guān)專家介紹，烏當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)發(fā)展跨入了高峰時(shí)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００３年，烏當(dāng)區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積２５萬(wàn)平方米，同比增加２１０％，商品房住宅預(yù)、銷售２０６６套，同比增長(zhǎng)５５％，預(yù)銷售建筑面積１８萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)５７％。與商品房有關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)幾乎全部呈增長(zhǎng)趨勢(shì)�；仨�２００３年的烏當(dāng)樓市，呈現(xiàn)如下特征：
    區(qū)位、環(huán)境兩張“王牌”
    與小河、花溪、白云幾個(gè)區(qū)相比，烏當(dāng)樓市的起步較晚。烏當(dāng)房地產(chǎn)的發(fā)展與烏當(dāng)?shù)牡缆方ㄔO(shè)密切相關(guān)。貴開(kāi)路的改造，使烏當(dāng)?shù)竭_(dá)城區(qū)便捷的同時(shí)，也給烏當(dāng)房地產(chǎn)注入了生機(jī)和活力，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始關(guān)注烏當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)建設(shè)。新天大道拓寬、烏當(dāng)通往金陽(yáng)新區(qū)的道路完工，一系列的路網(wǎng)建設(shè)使烏當(dāng)?shù)膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)更加凸現(xiàn)出來(lái)，尤其是在城區(qū)土地越來(lái)越緊張的情況下，離市中心區(qū)近且處于環(huán)城林帶之間、自然生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚的烏當(dāng)，吸引了眾多本地和外地的開(kāi)發(fā)商搶灘。
    樓盤品質(zhì)提升
    烏當(dāng)樓市起步較晚，但樓盤品質(zhì)提升較快，一些近兩年入駐烏當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)商介紹，他們?cè)跒醍?dāng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，吸收了許多外地和本省優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，從而在烏當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)中少走許多彎路，使烏當(dāng)樓盤的品質(zhì)起點(diǎn)普遍較高。目前在售的樓盤如水錦花都、溫泉花園、新天太陽(yáng)城等品質(zhì)都不錯(cuò)，足可與兩城區(qū)及小河等地的樓盤媲美。
    房?jī)r(jià)上升全線旺銷
    目前烏當(dāng)聚集了２８家開(kāi)發(fā)商在此開(kāi)發(fā)，在售項(xiàng)目近２０個(gè)，好幾個(gè)項(xiàng)目建筑面積在７萬(wàn)平方米左右，水錦花都總建筑面積近１２萬(wàn)平方米。與小河、花溪相比，烏當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)要略低，溫泉花園每平方米起價(jià)１３５０元，水錦花都起價(jià)每平方米１２８０元，新星園每平方米起價(jià)１２００元，銀泰花園每平方米１０８０元，據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００３年烏當(dāng)住宅的均價(jià)為每平方米１２８０元，同比增長(zhǎng)４．３％。盡管烏當(dāng)房?jī)r(jià)近幾年不斷上揚(yáng)，可銷售還相當(dāng)不錯(cuò)，據(jù)烏當(dāng)區(qū)建設(shè)局統(tǒng)計(jì)，烏當(dāng)所有在售項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)（銷）售備案登記的數(shù)量幾乎都在８０％左右，由此可見(jiàn)，烏當(dāng)樓市可以說(shuō)是全線旺銷。
    外地買家過(guò)半
    相對(duì)市區(qū)內(nèi)的樓盤，烏當(dāng)樓盤品質(zhì)不錯(cuò)，大多為多層樓盤，有小部分為小高層，高層樓盤基本上空白。近年來(lái)，隨著烏當(dāng)樓盤性價(jià)比的不斷提高，加之房?jī)r(jià)相對(duì)較低，環(huán)境適宜，離市中心又近，因而，受到工薪購(gòu)房者及外地買家的青睞。據(jù)了解，在烏當(dāng)購(gòu)房的買家中，有５０％以上的為“外地人”，成為烏當(dāng)購(gòu)房的主力軍。很多其他市、縣的購(gòu)房者受烏當(dāng)較低房?jī)r(jià)的吸引，到烏當(dāng)置業(yè)方便子女讀書(shū)、就業(yè)。而一些兩城區(qū)年紀(jì)大的購(gòu)房者到烏當(dāng)買房，主要是沖著烏當(dāng)?shù)纳鷳B(tài)環(huán)境和便利的交通，而年輕人選擇在烏當(dāng)購(gòu)房，則是用在城區(qū)只能買一套房子的錢在烏當(dāng)買到一套房子后，又買一輛小車，同時(shí)圓了住房和轎車兩個(gè)夢(mèng)。
    縱觀２００３年烏當(dāng)樓市，從開(kāi)發(fā)量的增加，銷售量的上升，到價(jià)格的逐步上揚(yáng)，都充分說(shuō)明烏當(dāng)樓市正逐漸步入成熟，為烏當(dāng)樓市今后的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

★油榨街板塊：百花齊放 各具特色
    同其它幾個(gè)板塊相比，油榨街板塊的板塊特色似乎沒(méi)有那么顯著，而就是這各式各樣的多層、小高層、高層、別墅，使得油榨街板塊成為一個(gè)“百花齊放”的板塊。２００３年，在貴陽(yáng)樓市持續(xù)發(fā)展的大環(huán)境下，該板塊也沒(méi)有出現(xiàn)大的起伏，顯得較為平穩(wěn)持續(xù)。
    中高端產(chǎn)品為主 價(jià)格雖偏高，但平穩(wěn)
    該板塊的樓盤中，規(guī)模較大的有中天世紀(jì)新城，其次是在水一方、經(jīng)典時(shí)代、錦繡家園等，中天世紀(jì)新城推出的ＴＯＷＨＯＵＳＥ每平方米起價(jià)為４１８０元，經(jīng)典時(shí)代二期為小高層住宅，每平方米起價(jià)為２６８０元，錦繡家園二期多層住宅，每平方米起價(jià)為２３８０元，騏寶苑多層住宅，每平方米起價(jià)為２０８０元，盛世華庭為高層樓盤，每平方米起價(jià)為２３８０元。因該板塊多為中、高檔樓盤，價(jià)格普遍比其它板塊要高。２００３年，油榨板塊整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，價(jià)格基本沒(méi)有出現(xiàn)多少起伏，每平方米１００元左右的差距，多體現(xiàn)在一個(gè)樓盤期房和現(xiàn)房不同銷售時(shí)期的價(jià)差。
    老盤推新房新盤出新招
    油榨板塊在２００３年新盤不多，影響最大的要數(shù)中天世紀(jì)新城的聯(lián)體別墅，一推出就賣得紅紅火火，目前建設(shè)接近尾聲，近期就要交房，目前世紀(jì)新城正積極著手進(jìn)行下一步多層、小高層樓房的宣傳和推廣。該板塊較引人注目的新盤還有宣傳攻勢(shì)較大的高層樓盤盛世華庭，該樓盤２３８０元的低起價(jià)，加上每層都有１００平方米左右的庭院設(shè)計(jì)，成為其最大的賣點(diǎn)，在房交會(huì)期間也火了一把。而幾個(gè)有代表性的樓盤陸續(xù)推出二期，雖然樓盤不是新名稱，賣的卻都是“新鮮出爐”的房屋。在水一方花園近日竣工，開(kāi)展了一系列的促銷舉措；經(jīng)典時(shí)代一期成功銷售后，二期小高層銷售近日展開(kāi)；錦繡家園精心打造的二期——錦繡家園精英城已于１１月２５日隆重開(kāi)盤。開(kāi)盤當(dāng)天就創(chuàng)下了銷售７０多套房的佳績(jī)。
    各具特色的房屋滿足各種需求
    在油榨板塊，任何一種類型和戶型的房屋在這里幾乎都能買到，不同的樓盤針對(duì)不同的消費(fèi)群體，加上該板塊配套設(shè)施齊全，交通便利，樓盤大都擁有較好的內(nèi)部環(huán)境，且不說(shuō)中天世紀(jì)新城，像錦繡家園、經(jīng)典時(shí)代都有幾萬(wàn)平方米的中庭園林景觀讓住戶享有，加上近在咫尺的森林公園，使其環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，也使得該板塊樓盤具有一定的升值潛力。
★“大三橋”板塊：弓張弦滿 蓄勢(shì)待發(fā)
    隨著云巖區(qū)“繁華區(qū)西進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)施，２００３年，三橋板塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)全面啟動(dòng)，尤其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更是弓張弦滿，蓄勢(shì)待發(fā)。
    今年全面啟動(dòng)的三橋片區(qū)整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總規(guī)劃面積１７．６平方公里，總建筑面積８７６萬(wàn)平方米。隨著西出口道路工程的完工通車，隨著配套基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，作為連接著金陽(yáng)新區(qū)與城市中心區(qū)的黃金通道，三橋板塊特殊的地理位置日益顯現(xiàn)出廣闊的市場(chǎng)前景和升值潛力，從而吸引了眾多房開(kāi)企業(yè)云集。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有２４家房開(kāi)企業(yè)進(jìn)入三橋片區(qū)開(kāi)發(fā)，已定點(diǎn)的開(kāi)發(fā)用地面積為１１４公頃，開(kāi)發(fā)建筑面積１６５萬(wàn)平方米。
    針對(duì)三橋新區(qū)建設(shè)的特殊性，進(jìn)駐該板塊的２４家房開(kāi)企業(yè)都本著高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的理念，力求打造出高品質(zhì)的樓盤，為消費(fèi)者營(yíng)造高質(zhì)量的健康生活空間。為此，許多房開(kāi)企業(yè)紛紛降低項(xiàng)目的容積率，三力房開(kāi)公司把“貝地·盧加諾”的容積率在原來(lái)１．５的基礎(chǔ)上，下調(diào)至１．２３。在戶型和面積上，三橋片區(qū)樓盤的開(kāi)發(fā)商從消費(fèi)者的需求出發(fā)，遵循以人為本的理念，精心設(shè)計(jì)，目前在售和在建的樓盤中，面積９０平方米左右的三室一廳、二室一廳的戶型成為主打戶型。
    據(jù)了解，目前，三橋板塊樓盤的價(jià)格相對(duì)于城區(qū)中心地段以及近郊樓盤而言價(jià)格比較適中，這在消費(fèi)者的購(gòu)房心理上有較大的吸引力，加之交通、環(huán)境，以及特殊的地理位置，使三橋板塊具有其它地段所不具有的的優(yōu)勢(shì)。在三橋的樓盤中，商品房起價(jià)從每平方米１３００元到２６００元不等，這樣的價(jià)格與貴陽(yáng)其他地方的樓盤價(jià)格相對(duì)較低，加上樓盤的品質(zhì)較高，自然環(huán)境優(yōu)越等等因素，都使三橋板塊極具升值潛力。
    采訪中，記者了解到，現(xiàn)在已定點(diǎn)的２０家房開(kāi)企業(yè)正在加快開(kāi)發(fā)建設(shè)力度，三力、眾友房開(kāi)公司已開(kāi)始拆遷工作，集成、宏泰、天緯、商房、三升、創(chuàng)基等房開(kāi)企業(yè)正在進(jìn)行報(bào)建手續(xù)。預(yù)計(jì)到明年，可開(kāi)工２０萬(wàn)平方米。到明年五月中下旬，大三橋片區(qū)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)商品房銷售的高峰，屆時(shí)，目前在建的商品房建設(shè)項(xiàng)目將會(huì)陸續(xù)開(kāi)盤銷售，人氣已將走旺，價(jià)格也將會(huì)隨之上揚(yáng)。
★沙沖板塊：經(jīng)濟(jì)實(shí)惠 倍受青睞   
    沙沖路板塊上大多數(shù)樓盤為經(jīng)濟(jì)適用房，其間的大理小區(qū)、玉田小區(qū)由一些大大小小經(jīng)濟(jì)適用房樓盤組合而成，使沙沖板塊成為名副其實(shí)的經(jīng)濟(jì)適用房板塊。作為享受一些優(yōu)惠政策為解決中低收入家庭住房困難的經(jīng)濟(jì)適用房，價(jià)位普遍較低，受板塊大環(huán)境的影響，該板塊內(nèi)商品房的價(jià)位也與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)位較接近。２００３年，該板塊樓盤的價(jià)位在每平方米１３５０元——２０００元之間，與去年相比有所提升。
    經(jīng)適房供不應(yīng)求
    沙沖路板塊的樓盤基本上是清一色的多層樓房，戶型多為４５——１００平方米之間的中小戶型，由于單價(jià)較低，加上面積不大，房屋的總價(jià)不高，廣大工薪購(gòu)房族都能承受，因此，該板塊總體的銷售一直很好。今年上半年經(jīng)濟(jì)適用房沒(méi)有多少新房推出，玉蘭小區(qū)Ｅ、Ｆ幢、麟龍快樂(lè)家園等都在下半年開(kāi)盤，房源較少有些供不應(yīng)求。１０月份，玉田小區(qū)推出１００多套房屋，房屋起價(jià)為１５２０元，目前已基本售完；麟龍房開(kāi)公司推出的麒龍快樂(lè)家園在國(guó)慶節(jié)推出，每平方米起價(jià)為１３９０元，看房班車跑個(gè)不停，房交會(huì)期間每天銷售１０余套房；銀盤鑫苑起價(jià)為每平方米１３８０元，目前銷售已經(jīng)達(dá)７０％。早一些推出的潤(rùn)豐家園每平方米起價(jià)１４５０元、眾拓馨苑起價(jià)每平方米１９８０元，銷售情況都較好。
    價(jià)格漲幅顯著
    沙沖板塊的房?jī)r(jià)與城中心區(qū)、大營(yíng)坡、油榨街板塊相比要低一些，最主要的原因是樓盤多為經(jīng)濟(jì)適用房。２００３年沙沖板塊最顯著的特征就是其房?jī)r(jià)的漲幅是幾個(gè)板塊中最為明顯的一個(gè)，新推出的樓盤比２００２年的樓盤每平方米大約高１００元左右。
    經(jīng)濟(jì)適用房的房?jī)r(jià)由物價(jià)部門審核，利潤(rùn)控制在３％，房?jī)r(jià)上漲又是為何呢？據(jù)一些開(kāi)發(fā)商介紹，品質(zhì)提升是最主要的一個(gè)原因，以前的經(jīng)濟(jì)適用房環(huán)境不太好，綠化、配套設(shè)施等考慮得較少，隨著老百姓生活水平和生活質(zhì)量的提高，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的要求也相應(yīng)提高，為適應(yīng)市場(chǎng)的需求，開(kāi)發(fā)商在綠化率、環(huán)境塑造、戶型設(shè)計(jì)、生活配套、康體設(shè)施等都加大了投入，使成本增高，最終導(dǎo)致價(jià)格上漲。
★白云板塊：開(kāi)發(fā)建設(shè)繼續(xù)升溫
    白云區(qū)“環(huán)境立區(qū)”戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施，以及金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)的輻射，使２００３年白云樓市繼續(xù)升溫。
    據(jù)了解，白云區(qū)自１９９９年開(kāi)始進(jìn)行舊城改造以來(lái)，房開(kāi)建設(shè)力度不斷加大，從１９９９年－２００３年共計(jì)開(kāi)發(fā)了７３萬(wàn)平方米的商品房，總投資近６億元。今年白云區(qū)已完成項(xiàng)目投資２億元。白云區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由過(guò)去的自行開(kāi)發(fā)，見(jiàn)縫插針，到現(xiàn)在連片開(kāi)發(fā)，無(wú)論是項(xiàng)目規(guī)劃、建筑質(zhì)量、環(huán)境綠化等都有了較大提高，建設(shè)開(kāi)發(fā)步入了健康有序的發(fā)展軌道。越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商把目光投向白云區(qū)，麒龍房開(kāi)、青島天林集團(tuán)、津泉房開(kāi)、遵義東方房開(kāi)等一大批頗具實(shí)力的省內(nèi)外房開(kāi)企業(yè)入駐白云區(qū)，給白云區(qū)的城市建設(shè)開(kāi)發(fā)注入了新鮮的活力。
    經(jīng)過(guò)近幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，白云區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從過(guò)去的零星建設(shè)發(fā)展為規(guī)模開(kāi)發(fā)，房屋單價(jià)也節(jié)節(jié)上升。１９９９年以前，白云區(qū)的房?jī)r(jià)每平方米約在６００——７００元左右，到２００３年，白云區(qū)商品房的價(jià)格為每平方米１０００元左右。房開(kāi)企業(yè)自身也比過(guò)去更加規(guī)范，經(jīng)營(yíng)思想以及理念都有新的突破，無(wú)論是建設(shè)質(zhì)量，還是容積率、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境綠化、小區(qū)設(shè)施配套等都有較大幅度的提高。
    目前，白云區(qū)共有陽(yáng)光花園、長(zhǎng)安商業(yè)街、東方廣場(chǎng)等１８?jìng)�(gè)在建項(xiàng)目，從今年的銷售情況看，有１３個(gè)項(xiàng)目的商品房已開(kāi)盤銷售，整個(gè)銷售量占預(yù)售總量的８０％左右。與去年相比，商品房?jī)r(jià)格都有不同程度的上揚(yáng)，其中，南湖花園均價(jià)為每平方米１２８０元，陽(yáng)關(guān)花園均價(jià)為每平方米１０００元，漲幅在３００－４００元左右，其他如澳馬、歐亞、朝暉、七彩湖等項(xiàng)目情況也與此類似。
    據(jù)有關(guān)人士分析，金陽(yáng)新區(qū)行政中心的投入使用，以及金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)力度的加大，道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，將進(jìn)一步拉動(dòng)白云樓市。同時(shí)，隨著白云區(qū)舊城改造力度的不斷加大，七彩湖花園、泰和花園、陽(yáng)光花園、恒興廣場(chǎng)、云康新城等項(xiàng)目的續(xù)建工程，將使白云區(qū)樓盤的整體水平得到大幅度提升。

★★白云區(qū)近期房產(chǎn)動(dòng)態(tài)

據(jù)白云區(qū)房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，白云區(qū)商品房共預(yù)售７０３９２平方米，其中，住宅成交面積為６２８２７平方米，商業(yè)房成交面積為７５６５平方米。普通商品住宅每平方米均價(jià)為１２００元，商業(yè)房每平方米均價(jià)已上升到７０００元以上。去年下半年以來(lái)各在售樓盤房?jī)r(jià)都在上漲，陽(yáng)光花園去年１１月開(kāi)盤時(shí)每平方米起價(jià)為９９８元，現(xiàn)在每平方米的均價(jià)為１３８０元。從目前在售樓盤的價(jià)位看，起價(jià)每平方米基本都在１０００元以上，如金峰大廈的小高層電梯房起價(jià)每平方米１３８０元；虹祥藍(lán)天白云每平方米均價(jià)１１００元左右；天林花園住宅樓每平方米的起價(jià)為１２８０元；澳馬房開(kāi)長(zhǎng)安步行街的住宅樓市場(chǎng)均價(jià)每平方米為１０６０元。 白云房?jī)r(jià)一改過(guò)去低價(jià)位的格局，紛紛攀升到千元／平方米以上。

研究其原因，一是金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)的輻射和帶動(dòng)。

 按照市委、市政府建設(shè)“大貴陽(yáng)”的戰(zhàn)略部署，金陽(yáng)新區(qū)將建設(shè)成為具有完整的生態(tài)環(huán)境與高效的城市服務(wù)的新理念、新形態(tài)的現(xiàn)代化城市，成為集行政辦公、文化科研、高新科技產(chǎn)業(yè)和居民住宅于一體的城市新區(qū)。 ２００３年，金陽(yáng)新區(qū)利好不斷，“三縱六橫”主干道全面建成，小關(guān)特大橋建成通車，碧�；▓@十五個(gè)組團(tuán)全面開(kāi)工，市級(jí)行政中心大樓、市民廣場(chǎng)建成使用…… 

２００４年，金陽(yáng)新區(qū)更是好消息頻頻，四大班子３２個(gè)黨政部門正式在金陽(yáng)辦公，貴陽(yáng)一中新校秋季將開(kāi)始招生，碧海花園十幾個(gè)組團(tuán)施工現(xiàn)場(chǎng)會(huì)戰(zhàn)正酣，金陽(yáng)商貿(mào)城主體工程年底完工，碧�；▓@二期項(xiàng)目“森活林城”即將推出…… 

由于白云區(qū)與金陽(yáng)新區(qū)相連接，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的金陽(yáng)新區(qū)，不僅提升了白云區(qū)的區(qū)域價(jià)值，同時(shí)也增強(qiáng)了市民在白云區(qū)投資置業(yè)的信心，許多購(gòu)房者選擇白云區(qū)作為居家置業(yè)的地方，一方面對(duì)金陽(yáng)新區(qū)的建設(shè)開(kāi)發(fā)充滿信心，另一方面，也看中了在金陽(yáng)新區(qū)的輻射帶動(dòng)下，白云未來(lái)的發(fā)展與升值空間。

二是白云樓市供需兩旺。

近年來(lái)，白云區(qū)加快城市發(fā)展，加大舊城改造力度，為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。據(jù)了解，白云區(qū)自１９９９年開(kāi)始進(jìn)行舊城改造以來(lái)，房開(kāi)建設(shè)力度不斷加大，從１９９９年——２００３年共計(jì)開(kāi)發(fā)了７３萬(wàn)平方米的商品房，總投資近６億元。尤其是白云區(qū)中環(huán)路、七一路、南湖路、育才路以及行政中心等“四路一中心”項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)，使該區(qū)的城市面貌發(fā)生顯著變化，也給該區(qū)的房開(kāi)企業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。同時(shí)南湖新區(qū)的建設(shè)，使得居住區(qū)逐漸南移，更加接近金陽(yáng)新區(qū)，相應(yīng)也帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)于改善居住環(huán)境的要求也越來(lái)越強(qiáng)。白云區(qū)城市綜合環(huán)境的改善，也改變了人們對(duì)白云的觀念。過(guò)去白云區(qū)給人們最深的印象是一個(gè)大工業(yè)城區(qū)，商品房銷售對(duì)象主要是本地居民，外地以及貴陽(yáng)的購(gòu)房者到白云購(gòu)房置業(yè)的很少，但現(xiàn)在這種情況發(fā)生了轉(zhuǎn)變。從２００３年的銷售情況看，有１３個(gè)項(xiàng)目的商品房已開(kāi)盤銷售，整個(gè)銷售量占預(yù)售總量的８０％左右。從購(gòu)房人群看，除了白云本地尤其是一些大型工礦企業(yè)的職工購(gòu)房外，貴陽(yáng)以及周邊區(qū)縣的購(gòu)房者數(shù)量也在增加。

三是白云樓市整體實(shí)力的提升。

近幾年來(lái)，白云區(qū)加大招商引資的力度，積極營(yíng)造良好的投資環(huán)境，使得越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商把目光投向白云區(qū)，麒龍房開(kāi)、青島天林集團(tuán)、津泉房開(kāi)、遵義東方房開(kāi)等一大批頗具實(shí)力的省內(nèi)外房開(kāi)企業(yè)入駐白云區(qū)，給白云區(qū)的城市建設(shè)開(kāi)發(fā)注入了新鮮的活力。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在入駐白云的房開(kāi)企業(yè)已有２８家，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總用地面積５０３８７７．６４平方米，總建筑面積８９１６９１．７平方米。如今隨著白云區(qū)舊城改造力度的不斷加大，七彩湖花園、泰和花園、陽(yáng)光花園、恒興廣場(chǎng)、云康新城等項(xiàng)目的續(xù)建工程，使白云區(qū)樓盤的整體水平得到大幅度提升。品牌房開(kāi)企業(yè)進(jìn)駐白云精心打造品牌樓盤，樓盤品質(zhì)的提升也相應(yīng)帶來(lái)房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。

 四是受土地出讓實(shí)行招拍掛市場(chǎng)化運(yùn)作。鋼材、水泥等原材料漲價(jià)等因素的影響。房開(kāi)項(xiàng)目的建設(shè)成本相應(yīng)有一定增加，也是白云房?jī)r(jià)上漲的因素之一。

 

 

第二部分　白云恒興廣場(chǎng)銷售策劃

鑒于白云區(qū)恒興廣場(chǎng)項(xiàng)目即將全面封頂之際，貴陽(yáng)博雅廣告媒體運(yùn)營(yíng)有限公司承接了該項(xiàng)目的后續(xù)銷售之方案設(shè)計(jì)、媒體推廣整合等事宜。

一、關(guān)于貴陽(yáng)博雅廣告媒體運(yùn)營(yíng)有限公司

貴陽(yáng)博雅媒體運(yùn)營(yíng)有限公司是以戶外媒體傳播為主營(yíng)業(yè)務(wù)的綜合性廣告有限公司。目前，已成為全省公共交通媒體網(wǎng)絡(luò)（大巴，中巴，出租車，侯車?yán)葟V告）的獨(dú)家代理商。同時(shí)，全面代理《貴州都市報(bào)》，《貴州商報(bào)》及《貴陽(yáng)晚報(bào)》的廣告發(fā)布事宜；全省八地州市戶外看板網(wǎng)絡(luò)媒體；全省八地州市電視廣告網(wǎng)絡(luò)媒體多項(xiàng)，多范圍的廣告媒體傳播業(yè)務(wù)。公司成立發(fā)展至今，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不斷攀升，經(jīng)營(yíng)范圍不斷拓展。

    博雅廣告通過(guò)不斷的進(jìn)取拼搏，以獨(dú)具優(yōu)勢(shì)的主流媒體，互動(dòng)溝通的傳播平臺(tái)，為客戶和消費(fèi)者建立了親和的商品關(guān)系，加強(qiáng)了兩者之間的溝通，真正實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品傳播的最終效應(yīng)：實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的銷售價(jià)值。

    博雅廣告不斷增進(jìn)與國(guó)內(nèi)外大型廣告公司的交流與合作，公司先后與TOM，PORTLAND OUTDOOR，麥肯.光明等大型廣告公司進(jìn)行業(yè)務(wù)合作與行業(yè)交流，促進(jìn)公司開(kāi)放化，同步化的發(fā)展進(jìn)程。我們先后服務(wù)過(guò)的客戶有：南方匯通，統(tǒng)一，康師傅，百事可樂(lè)，可口可樂(lè)，貓人，德芙，廣藥王老吉，貴陽(yáng)康居房地產(chǎn)等等。

我們的宗旨是“創(chuàng)意時(shí)代，策劃未來(lái)”。

二、關(guān)于恒興廣場(chǎng)

白云恒興廣場(chǎng)位于白云區(qū)白云南路，周邊配套設(shè)施齊全：銀行、永遠(yuǎn)、車站、菜場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、長(zhǎng)安步行街、其它樓盤等比鄰，空氣清新，視野開(kāi)闊，具有良好的商務(wù)、居住環(huán)境。隨著白云區(qū)投資環(huán)境軟硬設(shè)施的改善，以及與金陽(yáng)新區(qū)的有機(jī)結(jié)合，加上每年一度的國(guó)際風(fēng)箏節(jié)的舉辦等，使得白云區(qū)的形象和知名度日益深入人心。事實(shí)證明，白云區(qū)的房地產(chǎn)已經(jīng)有了明顯的飛躍，而“恒興廣場(chǎng)”項(xiàng)目要在白云這一商家必爭(zhēng)之地展露鋒芒，實(shí)現(xiàn)優(yōu)秀的銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)，一套完整的銷售方案必不可少。

三、“恒興廣場(chǎng)”銷售策劃

（一）關(guān)于樓盤名稱

事實(shí)證明，實(shí)際樓盤名稱的精妙與否，在樓市“買方市場(chǎng)”時(shí)代，對(duì)偶項(xiàng)目運(yùn)作的成敗還真能起到一定作用。在貴陽(yáng)，目前依然有很多樓盤在取名字上反映出相當(dāng)?shù)摹笆嘏f”和“狹隘”思想。比如喜好在方開(kāi)商的名字后面加上“大廈”、“花園”之類的后綴，或干脆在屋業(yè)地點(diǎn)、街道名稱之后加上“廣場(chǎng)”、“小區(qū)”等名詞。樓盤名稱是居家及商務(wù)文化的一個(gè)前沿元素，一個(gè)名稱精妙的樓盤，開(kāi)發(fā)商會(huì)以其核心在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式、施工質(zhì)量、規(guī)劃風(fēng)格、單體特色、戶型優(yōu)勢(shì)、促銷策劃、屋業(yè)管理水平等方面進(jìn)行周密的部署。

總之，一個(gè)好的樓盤名稱對(duì)促進(jìn)銷售及品牌文化延伸有著極其重要的意義。

“恒興廣場(chǎng)”就其名稱來(lái)說(shuō)，一、媚俗，沒(méi)有創(chuàng)意，ＸＸ廣場(chǎng)的稱呼在貴陽(yáng)乃至全國(guó)都太濫了；二、“恒興廣場(chǎng)”雖然有吉利吉祥之義，但不夠檔次，沒(méi)有特色。因此博雅建議把“恒興廣場(chǎng)”這一名稱改為“飛云堡”。因?yàn)椋阂�、“飛云堡”是一個(gè)可居住又可以經(jīng)營(yíng)商務(wù)的樓盤；二、大氣，有質(zhì)感和動(dòng)感；三、“飛云”緊密切合了白云去標(biāo)志性的活動(dòng)“放飛白云”風(fēng)箏節(jié)的文化主題。

（二）關(guān)于樓盤定位

原則：一是要明顯區(qū)別于其它樓盤，二是要能充分體現(xiàn)本樓盤的價(jià)值特色，三是要與消費(fèi)者目標(biāo)定位相結(jié)合。

“飛云堡”樓盤主題語(yǔ)：首推“貴陽(yáng)地區(qū)首家可持續(xù)發(fā)展概念”樓盤，走可持續(xù)發(fā)展的營(yíng)銷戰(zhàn)略之路。

理由：1、白云區(qū)各行業(yè)正處于發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，有著明顯的后發(fā)優(yōu)勢(shì)；

　　�。�、２００４年５月２４日文件，貴陽(yáng)市金陽(yáng)新區(qū)１７平方公里范圍內(nèi)市政道路及配套基礎(chǔ)設(shè)施整體移交，意味著金陽(yáng)新區(qū)“三縱六橫”城市主干道已建成通車，供水、供電、煤氣、通信等底下配套管網(wǎng)、綠化景觀、道路照明等配套設(shè)施也同步建成。這也為白云區(qū)的市場(chǎng)價(jià)值延伸提供了有力的保障。

（三）銷售進(jìn)度控制及媒體執(zhí)行方案

１、售前準(zhǔn)備期。２００４年７月１日前

　　本階段的銷售計(jì)劃進(jìn)度為零，廣告目標(biāo)是在目標(biāo)消費(fèi)者心目中建立印象。這一階段的印象建立必須具有廣告的延伸滲透性。因此，廣告媒體宜選擇公交車身、戶外看板、局域網(wǎng)絡(luò)。

媒體優(yōu)勢(shì)評(píng)估：

Ａ－公交車身

★　公交公司每天票款收入一百萬(wàn)元左右，也就是有一百萬(wàn)人次乘車，這一百萬(wàn)人次都被迫強(qiáng)制接受車身廣告和站臺(tái)廣告，加之公交車身是貴陽(yáng)市民的主要交通工具，穿梭于各繁華市區(qū)人口密集的住宅小區(qū)是貴陽(yáng)市民每天都在接受的媒體。它以其獨(dú)特的活動(dòng)性和在人們心目中的反復(fù)播放性，車身廣告與站臺(tái)是組合，其目的是告訴消費(fèi)者什么產(chǎn)品正在上市或即將上市及市場(chǎng)勢(shì)態(tài)，同時(shí)誘使消費(fèi)者產(chǎn)生激情和行為。好的車身廣告還是都市的一道亮麗的風(fēng)景線。

★　廣告表現(xiàn)風(fēng)格：色彩鮮明，大氣，有震撼力吸引力

★　廣告投放時(shí)長(zhǎng)：６個(gè)月

★　路線選擇：

　�。拢瓚敉饪窗�

★　處于繁華市區(qū)，人流量大，附近娛樂(lè)餐飲場(chǎng)所、商場(chǎng)／寫(xiě)字樓多，廣告觸達(dá)率及注目率高等

　  ★　廣告表現(xiàn)風(fēng)格：誘惑

　　★　廣告投放時(shí)長(zhǎng)：６個(gè)月以上

　　Ｃ－網(wǎng)絡(luò)

　　★　傳播速度快，瀏覽率高，更新方便，成本低

　　★　廣告風(fēng)格：標(biāo)新立異，勾引消費(fèi)者的好奇心

　　★　廣告投放時(shí)長(zhǎng)：１年

 

２、預(yù)定期。２００４年７月１日－２００４年７月１５日　　

本階段的銷售進(jìn)度為：預(yù)定１５％左右

　　在第一階段的長(zhǎng)效宣傳基礎(chǔ)上，“恒興廣場(chǎng)”（飛云堡）已經(jīng)在目標(biāo)消費(fèi)者心中建立了一定的印象。隨著預(yù)售證的取得，首期預(yù)售展開(kāi)；這一時(shí)期的廣告媒體除了既有的公交車車身、戶外廣告牌和網(wǎng)絡(luò)之外，應(yīng)在報(bào)紙、電臺(tái)有所投入。此時(shí)報(bào)紙和電臺(tái)的廣告有利于加深東方廣場(chǎng)在消費(fèi)者心目中已經(jīng)建立起來(lái)的印象。這時(shí)的廣告訴求為：恒興廣場(chǎng)賣給消費(fèi)者的是什么樣的房產(chǎn)。

媒體選擇：貴州都市報(bào)、貴陽(yáng)晚報(bào)、貴陽(yáng)交通文藝廣播電臺(tái)

媒體優(yōu)勢(shì)分析：

Ａ－貴州都市報(bào)

★　發(fā)行量大，３６.８萬(wàn)份／天，覆蓋面廣

★　目標(biāo)讀者以工商管理人士、私營(yíng)個(gè)體業(yè)主、政府公務(wù)員為主；

★　千人覆蓋比例高。約83.4%

★　25-54歲年齡段具有中高檔消費(fèi)能力者覆蓋比例為50.5%；

★　讀者中月收入1001—2000元者28.2%，2001—3000元者21.4%，3001—5000元者22.3%，5000元以上者4%。

Ｂ－貴陽(yáng)晚報(bào)

★　發(fā)行量最大，４２萬(wàn)份／天，覆蓋面廣；

★　讀者忠誠(chéng)度為８６.１９％（全省范圍內(nèi)）；讀者手選率為８０.６４％；

★　讀者職業(yè)狀況：企業(yè)單位一般工作人員（３１.６％），工商業(yè)、服務(wù)業(yè)人員（２９.３％），學(xué)生（１４.２％）國(guó)有企業(yè)管理干部（１０.８％），科教文衛(wèi)工作者（８.１％），其它（６％以下）

★　千人覆蓋比例近90%，其中25—60歲年齡段具有中高檔消費(fèi)能力者比例為33%；

★　讀者中月收入１０００元以下占２２.８％，１０００－１５００元者占２９.２％，１５０１－３０００元者占２５.７％，３００１－５０００元者占６.４％，５０００元以上者占３.８％

Ｂ－貴陽(yáng)交通文藝廣播電臺(tái)

★覆蓋貴陽(yáng)市三縣一市，音質(zhì)、音量、發(fā)射質(zhì)量均為貴陽(yáng)地區(qū)之最；

★幾乎所有的的士車司機(jī)都收聽(tīng)該臺(tái)節(jié)目；

★出租車司機(jī)之間聯(lián)系十分緊密，便于口碑傳播；

★是貴陽(yáng)地區(qū)收聽(tīng)率、信息最多的電臺(tái)；

★對(duì)象主要是出租車、私家轎車、公（交）車；

★收聽(tīng)人群經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較雄厚。

廣告文案依據(jù)階段銷售進(jìn)度和銷售目標(biāo)設(shè)計(jì)，選擇最佳時(shí)間段進(jìn)行連續(xù)集中投放（不同的報(bào)紙，同版同規(guī)格，同設(shè)計(jì)風(fēng)格）

３、強(qiáng)銷期。２００４年７月１５日－２００５年１月１５日

　　銷售進(jìn)度：５５％－６５％以上

　　這一時(shí)期的時(shí)間長(zhǎng)度為６個(gè)月，包括寒假（和春節(jié)），作為家庭成員的商人這一時(shí)期關(guān)注程度最高的媒體是電視和報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)。在這６個(gè)月的時(shí)間里，主要抓住春節(jié)，可以聯(lián)合有關(guān)單位搞一次白云區(qū)０４冬季房屋展示會(huì)。電視和報(bào)紙的宣傳宜采用靈活緩沖的方式

Ａ－電視廣告：選擇貴州電視臺(tái)４套的《家園》欄目，每天都告知消費(fèi)者東方廣場(chǎng)的銷售進(jìn)度和工程進(jìn)度，讓消費(fèi)者有一種不買東方廣場(chǎng)就會(huì)坐失商機(jī)的急迫感。

Ｂ－報(bào)紙廣告：連續(xù)投放２０次，每次１／３版以上，每月３次，在必要時(shí)可適當(dāng)增減發(fā)布的次數(shù)。

４、恒溫期。２００５年１月１５日－２００５年５月１５日

　　銷售進(jìn)度：努力達(dá)到８０％－８５％以上。

這一時(shí)期的廣告，主要目的有：

　　１、告訴消費(fèi)者恒興廣場(chǎng)的銷售進(jìn)度。賣得好，證明有實(shí)力

　　２、讓廣大消費(fèi)者知道已經(jīng)入住的業(yè)主的滿意度�？诒�好，增誠(chéng)信

　�。�、提出買房激勵(lì)計(jì)劃

　　廣告媒體選擇，電視、報(bào)紙、車身

５、收尾期。２００５年５月１５日－２００５年９月１５日

　　銷售進(jìn)度：努力完成９５％以上，盡量達(dá)到１００％銷售率

　　這一時(shí)期的廣告主要訴求一種企業(yè)文化，為恒興廣場(chǎng)打圓場(chǎng)。以報(bào)紙為主。

 

 

四　媒體廣告投放費(fèi)用預(yù)算　　（媒體投放比例為公交１６：戶外５：網(wǎng)絡(luò)１：報(bào)紙３８：電臺(tái)１４：電視２７）

 

 

 

 

 

貴陽(yáng)博雅媒體運(yùn)營(yíng)有限公司　策劃部

２００４年５月２４日